西九龍賣地成交或達17億
下周一是今個財政年度政府首次賣地，加上有兩幅地皮是由發展商「勾出」，本已惹人注意，而近期發展商不約而同爭推西九龍新盤，甚至令人擔心會掀減價戰，令下周一拍賣的西九龍海輝道填海地更為矚目。證券界對這幅土地成交價的預測，也頗為分歧，由十二億六千萬至近十七億元不等。
事實上，新樓銷售的「戰綫」，已開始在西九龍爆發。先後有由新鴻基地產(016)與信德(242)合作的昇悅居表示於本月十三日，以每平方呎平均價三千零七元公開發售；而長江實業(001)以每平方呎二千八百八十元加推泓景臺八十八個單位。恒基地產(012)則突然以每平方呎二千七百元推售港灣豪庭第二期十六個單位「搶灘」。
發展商一下子爭相推售西九龍新盤，已令人擔心該區新樓銷售將掀減價戰，加上該區未來將有大量住宅單位供應，未來情況難免令人擔心。匯豐證券引述地產代理估計，指今年西九龍推出新盤涉及單位將逾八千個，而該區在建中項目單位總數，更高達二萬三千八百多個。
高盛證券估計，隨著新盤供應續多，今明兩年整體住宅樓價會各下調約百分之八。不少證券分析員更指出，若下周一拍賣的西九龍地皮作價偏低，將加重該區新盤掀減價戰的壓力。
有關西九龍地皮另一惹人注目的原因，是恒地主席李兆基早前公開承認，是由恒地勾出這幅地皮﹔若該土地最後作價未符預期，將令人覺得發展商在經過該區新盤推銷戰「短兵相接」下，對前景看法出現變化。
暫時證券分析員對有關地皮預測成交價有頗大分歧，由十二億六千萬元至近十七億元不等，即每平方呎地價介乎一千五百至二千元。其中看得最淡的是匯豐證券，該證券行以西九龍最近推出三個新盤每平方呎售價約二千八百至三千元計，再加上估計每平方呎建築及利息成本約一千二百元，發展商要求邊際利潤約二成半來推測，認為該地皮每平方呎地價可低至一千至一千二百元。
不過，匯豐證券也指出，發展商為了刺激該區樓市氣氛，同時要增添土地儲備，該地皮最後作價或會較高。
事實上，由於政府已公布這地皮勾地底價為十一億元，即每平方呎底價起碼一千三百元。
摩根士丹利與新鴻基證券均預期，西九龍地皮每平方呎地價約一千五百元。
摩根大通證券分析員魏志雄則認為，有關西九龍地皮有二百七十度海景，售價應高於該區最近推出的三個新盤，若以售價達每平方呎四千元計，若發展商願接受兩成回報，每平方呎地價可以近二千元。由於現時大部分市場人士均預期，未來樓價不易大升，因此他認為，若西九龍地皮作價高於每平方呎二千元，會反映發展商回報降低，反而未必有利地產股。
產業測量師張楚然也說，西九龍地皮擁有「二百七十度海景」，距離地鐵站不遠，享有機鐵概念，屬區內最靚地皮，相信可以逾十五億元成交，即折合每方呎地價一千八百元，加上建築費及利息開支，將來落成後每方呎可售接近四千元。
他又指，近期多個新樓盤的銷情均相當理想，相信是次賣地反應亦頗為熱鬧，並將以被發展商成功勾出之地皮成為全場焦點，會吸引不少大型發展商競投。
產業測量師張競達認為，本港各大地產商在西九龍地王附近擁有項目，吞併該地王可收規模效應，如恒基(港灣豪庭)、信和(維港灣及柏景灣)、長實(泓景臺、凱帆軒)，以及新地(昇悅居)、恒隆等，下周拍賣西九龍地王勢掀近年罕見的地皮爭奪戰。
